Το 2007 δύο φίλοι, ο Μάριος και ο Κώστας, αποφάσισαν να δημιουργήσουν μία μικρή επιχείρηση στην Κύπρο. Η κατάσταση στην αγορά ακινήτων ήταν πολύ ζόρικη τότε με την έννοια ότι ήταν εξαιρετικά δύσκολο να βρεθεί διαθέσιμο κατάστημα για να στεγάσουν την επιχειρηματική τους ιδέα. Οι ιδιοκτήτες καταστημάτων είχαν αποκτήσει τεράστια διαπραγματευτική δύναμη λόγω της υπερβάλλουσας ζήτησης για επιχειρηματική στέγη. Αυτό αντικατοπτριζόταν και στο ύψος των ενοικίων, οι ιδιοκτήτες ζητούσαν πολλές φορές «παράλογα» ποσά για ένα κατάστημα. Ωστόσο, ο Μάριος και ο Κώστας κατάφεραν να εντοπίσουν κατάστημα και μέσα σε μερικούς μήνες η επένδυση που είχαν κάνει άρχισε να αποδίδει.
Λίγα χρόνια αργότερα έσκασε η φούσκα των ακινήτων. Ο συνδυασμός της μειωμένης κατανάλωσης και των υπερβολικών ενοικίων οδήγησε πολλές επιχειρήσεις εκτός αγοράς. Ως αποτέλεσμα, στην περιοχή που δραστηριοποιούνται σήμερα ο Μάριος και ο Κώστας περισσότερο από το 35% των καταστημάτων είναι διαθέσιμα προς ενοικίαση. Λόγω των αρνητικών εξελίξεων στη μακροοικονομική κατάσταση της οικονομίας οι δυο φίλοι αποφάσισαν να ζητήσουν διαπραγμάτευση με τον ιδιοκτήτη του καταστήματος για μείωση του ενοικίου. Πίστευαν ότι ο κύριος Θεοδόσης, ιδιοκτήτης του καταστήματος, που ήταν «άνθρωπος του παζαριού» θα έδειχνε κατανόηση καθώς και η δική του επιχείρηση είδε τους τζίρους της να μειώνονται δραματικά. Προς έκπληξή τους όμως ο ιδιοκτήτης αρνήθηκε να συζητήσει οποιαδήποτε μείωση ενοικίου. Η μόνη παραχώρηση που θα μπορούσε να κάνει ήταν να μην επιβάλει αύξηση στο ενοίκιο, όπως «δικαιούται» σημείωσε, όταν θα ανανεωθεί η σύμβαση ενοικίασης.
Παρόλες τις προσπάθειες και τα επιχειρήματα που προέβαλαν για να μεταπείσουν τον ιδιοκτήτη του καταστήματος ο τελευταίος ήταν ανένδοτος. Του εξήγησαν, μεταξύ άλλων, ότι η οικονομία της Κύπρου παραπαίει με συνέπεια η κατανάλωση να μειωθεί σημαντικά. Ότι στην κτηματαγορά είχε δημιουργηθεί μία επικίνδυνη φούσκα, η οποία έσκασε και ότι τα πρόσφατα στοιχεία από την αγορά ακινήτων ήταν καταθλιπτικά. Οι τιμές των ακινήτων άρχισαν να μειώνονται με επιταχυνόμενο ρυθμό. Το ίδιο και τα ενοίκια. Επιπρόσθετα, προσπάθησαν να εξηγήσουν ότι μία λογική μείωση στο ύψος του ενοικίου θα ήταν επωφελής και για τα δύο μέρη – ενοικιαστή και ιδιοκτήτη. Θα διασφάλιζε την απρόσκοπτη λειτουργία της επιχείρησης τους και επομένως την συνεχή καταβολή ενοικίων στο μέλλον. Σε περίπτωση που η επιχείρηση τερμάτιζε τις εμπορικές δραστηριότητες της, χαμένος θα ήταν και ο ιδιοκτήτης του καταστήματος, αφού στον ίδιο δρόμο υπάρχουν διαθέσιμα καταστήματα με ενοίκια τουλάχιστον 30% χαμηλότερα. Επομένως, το προσδοκώμενο μελλοντικό ενοίκιο δεν θα μπορούσε να υπερβαίνει το ενοίκιο που ζητούν ιδιοκτήτες γειτονικών καταστημάτων.
Θα πρέπει να σημειωθεί ότι ο Μάριος και ο Κώστας πληρώνουν το υψηλότερο ενοίκιο της περιοχής, πέραν από 30% σε σχέση με το αμέσως επόμενο υψηλότερο ενοίκιο. Και θα μπορούσαν βέβαια να μεταφερθούν σε ένα άλλο κατάστημα της περιοχής, αλλά κάτι τέτοιο θα ήταν παρακινδυνευμένο λόγω της οικονομικής κρίσης. Γνώριζαν ότι το κόστος χρήματος είναι απαγορευτικά υψηλό, και ότι η στρόφιγγα των τραπεζών δύσκολα ανοίγει για να χρηματοδοτήσει νέες επενδύσεις αυτή την χρονική περίοδο.
Τελικά, ο Μάριος και ο Κώστας αποφάσισαν να συνεχίσουν την επιχειρηματική δραστηριότητας τους και να καταβάλλουν το ενοίκιο στον ιδιοκτήτη, όπως είχαν αρχικά συμφωνήσει, χωρίς καμία μείωση, μέχρι να «υποχρεωθούν» από την αγορά να τερματίσουν τη λειτουργία της μικρής επιχείρησης τους.
Η πιο πάνω ιστορία είναι ενδεικτική των δυσκολιών που υπάρχουν σήμερα στην αγορά ακινήτων. Οι εν λογω δυσκολίες οφείλονται στην αποτυχία του μηχανισμού της αγοράς, είτε λόγω της υπερβολικής δύναμης που απέκτησαν οι ιδιοκτήτες καταστημάτων έναντι των ενοικιαστών, είτε λόγω της ασύμμετρης πληροφόρησης μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών.
Το κράτος έχει υποχρέωση να παρέμβει για να προστατεύσει τις μικρές και μεσαίες επιχειρήσεις από τύπους σαν τον ιδιοκτήτη της πιο πάνω ιστορίας, που φαίνεται είτε να μην αντιλαμβάνονται τη δυσμενή κατάσταση της κυπριακής οικονομίας, είτε να μην θέλουν να συνεισφέρουν στην κρίση παρά μόνο να εκμεταλλευτούν τους αντισυμβαλλόμενους τους. Όταν η οικονομία λειτουργούσε με ικανοποιητικούς ρυθμούς ανάπτυξης οι αποδόσεις στην κτηματαγορά μεγεθύνονταν, προσφέροντας σημαντικά κέρδη και αποδόσεις για τους ιδιοκτήτες της γης και των καταστημάτων. Τώρα που η κατάσταση είναι σχεδόν εκτός ελέγχου, με το ΑΕΠ να δέχεται ένα ισχυρό σοκ, λόγο της κρίσης στον τραπεζικό τομέα αλλά και της κρίσης χρέους, οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πρέπει να συνεισφέρουν, όπως άλλωστε συνεισφέρουν και άλλες ομάδες του πληθυσμού.
Εάν η Γενική Εισαγγελία της Δημοκρατίας κρίνει ότι μια παρέμβαση στις ιδιωτικές συμβάσεις μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών για μείωση των ενοικίων, είτε με νόμο είτε με κανονισμό, αντίκειται στο σύνταγμα, τότε η κυβέρνηση θα πρέπει να προχωρήσει άμεσα με φορολόγηση των ενοικίων. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων δεν θα πρέπει να εξαιρεθούν από την κατανομή των βαρών που δημιούργησε η κρίση στην Κύπρο. Δεν θα πρέπει να αγνοούν ότι η ευθύνη για την φούσκα των ακινήτων βαραίνει, εν μέρει, και τους ιδίους.
Και κάτι τελευταίο, ως απάντηση στην Διεθνή Ομοσπονδία Επαγγελματιών Ακίνητης Ιδιοκτησίας (FΙABCI) η οποία εκφράζει την κάθετη διαφωνία της στην κρατική παρέμβαση για μείωση των ενοικίων. Η φούσκα των ακινήτων έσκασε, η αγορά δυσλειτουργούσε λόγω στρεβλώσεων στον μηχανισμό των τιμών. Και επειδή η αγορά δεν μπορεί αυτή τη στιγμή να λειτουργήσει αποδοτικά, επειδή το σύστημα των τιμών αδυνατεί να εξισορροπήσει την προσφορά και τη ζήτηση, γι’ αυτό άλλωστε όπου κοιτάξεις βλέπεις πινακίδες με «Ενοικιάζεται», το κράτος θα πρέπει να παρέμβει. Το κράτος θα πρέπει να βοηθήσει την αγορά (κτηματαγορά) να μπει σε μία νέα τροχιά που θα οδηγήσει σε μια νέα ισορροπία, η οποία θα είναι επωφελής και για τους ιδιοκτήτες ακινήτων και για τις επιχειρήσεις, αλλά και για το σύνολο της οικονομίας. Πάντως, αν συνεχίσουν με την ίδια λογική οι επαγγελματίες ακίνητης ιδιοκτησίας δεν θα έχουν μέλλον στην Κύπρο, για τον απλό λόγο ότι δεν θα υπάρχει αγορά ακινήτων αφού μετά βεβαιότητας θα καταρρεύσει!.
Λίγα χρόνια αργότερα έσκασε η φούσκα των ακινήτων. Ο συνδυασμός της μειωμένης κατανάλωσης και των υπερβολικών ενοικίων οδήγησε πολλές επιχειρήσεις εκτός αγοράς. Ως αποτέλεσμα, στην περιοχή που δραστηριοποιούνται σήμερα ο Μάριος και ο Κώστας περισσότερο από το 35% των καταστημάτων είναι διαθέσιμα προς ενοικίαση. Λόγω των αρνητικών εξελίξεων στη μακροοικονομική κατάσταση της οικονομίας οι δυο φίλοι αποφάσισαν να ζητήσουν διαπραγμάτευση με τον ιδιοκτήτη του καταστήματος για μείωση του ενοικίου. Πίστευαν ότι ο κύριος Θεοδόσης, ιδιοκτήτης του καταστήματος, που ήταν «άνθρωπος του παζαριού» θα έδειχνε κατανόηση καθώς και η δική του επιχείρηση είδε τους τζίρους της να μειώνονται δραματικά. Προς έκπληξή τους όμως ο ιδιοκτήτης αρνήθηκε να συζητήσει οποιαδήποτε μείωση ενοικίου. Η μόνη παραχώρηση που θα μπορούσε να κάνει ήταν να μην επιβάλει αύξηση στο ενοίκιο, όπως «δικαιούται» σημείωσε, όταν θα ανανεωθεί η σύμβαση ενοικίασης.
Παρόλες τις προσπάθειες και τα επιχειρήματα που προέβαλαν για να μεταπείσουν τον ιδιοκτήτη του καταστήματος ο τελευταίος ήταν ανένδοτος. Του εξήγησαν, μεταξύ άλλων, ότι η οικονομία της Κύπρου παραπαίει με συνέπεια η κατανάλωση να μειωθεί σημαντικά. Ότι στην κτηματαγορά είχε δημιουργηθεί μία επικίνδυνη φούσκα, η οποία έσκασε και ότι τα πρόσφατα στοιχεία από την αγορά ακινήτων ήταν καταθλιπτικά. Οι τιμές των ακινήτων άρχισαν να μειώνονται με επιταχυνόμενο ρυθμό. Το ίδιο και τα ενοίκια. Επιπρόσθετα, προσπάθησαν να εξηγήσουν ότι μία λογική μείωση στο ύψος του ενοικίου θα ήταν επωφελής και για τα δύο μέρη – ενοικιαστή και ιδιοκτήτη. Θα διασφάλιζε την απρόσκοπτη λειτουργία της επιχείρησης τους και επομένως την συνεχή καταβολή ενοικίων στο μέλλον. Σε περίπτωση που η επιχείρηση τερμάτιζε τις εμπορικές δραστηριότητες της, χαμένος θα ήταν και ο ιδιοκτήτης του καταστήματος, αφού στον ίδιο δρόμο υπάρχουν διαθέσιμα καταστήματα με ενοίκια τουλάχιστον 30% χαμηλότερα. Επομένως, το προσδοκώμενο μελλοντικό ενοίκιο δεν θα μπορούσε να υπερβαίνει το ενοίκιο που ζητούν ιδιοκτήτες γειτονικών καταστημάτων.
Θα πρέπει να σημειωθεί ότι ο Μάριος και ο Κώστας πληρώνουν το υψηλότερο ενοίκιο της περιοχής, πέραν από 30% σε σχέση με το αμέσως επόμενο υψηλότερο ενοίκιο. Και θα μπορούσαν βέβαια να μεταφερθούν σε ένα άλλο κατάστημα της περιοχής, αλλά κάτι τέτοιο θα ήταν παρακινδυνευμένο λόγω της οικονομικής κρίσης. Γνώριζαν ότι το κόστος χρήματος είναι απαγορευτικά υψηλό, και ότι η στρόφιγγα των τραπεζών δύσκολα ανοίγει για να χρηματοδοτήσει νέες επενδύσεις αυτή την χρονική περίοδο.
Τελικά, ο Μάριος και ο Κώστας αποφάσισαν να συνεχίσουν την επιχειρηματική δραστηριότητας τους και να καταβάλλουν το ενοίκιο στον ιδιοκτήτη, όπως είχαν αρχικά συμφωνήσει, χωρίς καμία μείωση, μέχρι να «υποχρεωθούν» από την αγορά να τερματίσουν τη λειτουργία της μικρής επιχείρησης τους.
Η πιο πάνω ιστορία είναι ενδεικτική των δυσκολιών που υπάρχουν σήμερα στην αγορά ακινήτων. Οι εν λογω δυσκολίες οφείλονται στην αποτυχία του μηχανισμού της αγοράς, είτε λόγω της υπερβολικής δύναμης που απέκτησαν οι ιδιοκτήτες καταστημάτων έναντι των ενοικιαστών, είτε λόγω της ασύμμετρης πληροφόρησης μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών.
Το κράτος έχει υποχρέωση να παρέμβει για να προστατεύσει τις μικρές και μεσαίες επιχειρήσεις από τύπους σαν τον ιδιοκτήτη της πιο πάνω ιστορίας, που φαίνεται είτε να μην αντιλαμβάνονται τη δυσμενή κατάσταση της κυπριακής οικονομίας, είτε να μην θέλουν να συνεισφέρουν στην κρίση παρά μόνο να εκμεταλλευτούν τους αντισυμβαλλόμενους τους. Όταν η οικονομία λειτουργούσε με ικανοποιητικούς ρυθμούς ανάπτυξης οι αποδόσεις στην κτηματαγορά μεγεθύνονταν, προσφέροντας σημαντικά κέρδη και αποδόσεις για τους ιδιοκτήτες της γης και των καταστημάτων. Τώρα που η κατάσταση είναι σχεδόν εκτός ελέγχου, με το ΑΕΠ να δέχεται ένα ισχυρό σοκ, λόγο της κρίσης στον τραπεζικό τομέα αλλά και της κρίσης χρέους, οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πρέπει να συνεισφέρουν, όπως άλλωστε συνεισφέρουν και άλλες ομάδες του πληθυσμού.
Εάν η Γενική Εισαγγελία της Δημοκρατίας κρίνει ότι μια παρέμβαση στις ιδιωτικές συμβάσεις μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών για μείωση των ενοικίων, είτε με νόμο είτε με κανονισμό, αντίκειται στο σύνταγμα, τότε η κυβέρνηση θα πρέπει να προχωρήσει άμεσα με φορολόγηση των ενοικίων. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων δεν θα πρέπει να εξαιρεθούν από την κατανομή των βαρών που δημιούργησε η κρίση στην Κύπρο. Δεν θα πρέπει να αγνοούν ότι η ευθύνη για την φούσκα των ακινήτων βαραίνει, εν μέρει, και τους ιδίους.
Και κάτι τελευταίο, ως απάντηση στην Διεθνή Ομοσπονδία Επαγγελματιών Ακίνητης Ιδιοκτησίας (FΙABCI) η οποία εκφράζει την κάθετη διαφωνία της στην κρατική παρέμβαση για μείωση των ενοικίων. Η φούσκα των ακινήτων έσκασε, η αγορά δυσλειτουργούσε λόγω στρεβλώσεων στον μηχανισμό των τιμών. Και επειδή η αγορά δεν μπορεί αυτή τη στιγμή να λειτουργήσει αποδοτικά, επειδή το σύστημα των τιμών αδυνατεί να εξισορροπήσει την προσφορά και τη ζήτηση, γι’ αυτό άλλωστε όπου κοιτάξεις βλέπεις πινακίδες με «Ενοικιάζεται», το κράτος θα πρέπει να παρέμβει. Το κράτος θα πρέπει να βοηθήσει την αγορά (κτηματαγορά) να μπει σε μία νέα τροχιά που θα οδηγήσει σε μια νέα ισορροπία, η οποία θα είναι επωφελής και για τους ιδιοκτήτες ακινήτων και για τις επιχειρήσεις, αλλά και για το σύνολο της οικονομίας. Πάντως, αν συνεχίσουν με την ίδια λογική οι επαγγελματίες ακίνητης ιδιοκτησίας δεν θα έχουν μέλλον στην Κύπρο, για τον απλό λόγο ότι δεν θα υπάρχει αγορά ακινήτων αφού μετά βεβαιότητας θα καταρρεύσει!.
Υστερόγραφο: Η πιο πάνω ιστορία είναι πραγματική.
Τα ονόματα, ωστόσο, είναι φανταστικά … για ευνόητους λόγους.
